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Παρασκευή 18 Νοεμβρίου 2011

Buyers and developers face some harsh hometruths


Buyers and developers face some harsh hometruths

Updated: 2011-11-16 07:57

By Hu Yuanyuan (China Daily)

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 Buyers and developers face some harsh home truths
A real estate agent in Beijing takes advantage of theslowdown to catch up on her sleepA number of real estateagencies in the capital have closed in recent months due tosluggish salesWang Jing / China Daily
 Buyers and developers face some harsh home truths
Sales agents wait and wait for potential homebuyers in Tiantongyuan,one of Beijing's largest residential areasBusiness is stagnant sincethe central government restricted home purchases and bank loans toslow price jumpsWang Jing / China Daily
 Buyers and developers face some harsh home truths
HeydriverWant a homeJust 18,000 yuan a square meterAn agentin downtown Shanghai took to the streets in search of buyersYongKai / China Daily
Buyers and developers face some harsh home truths
Buyers and developers face some harsh home truths
Confidence shaken amid falling property prices as real estateagents suffer sudden slowdown in top-tier citiesHu Yuanyuanreports in Beijing.
Li Weia company executive in Beijingis depressedThe value ofhis apartment has shrunk by nearly 500,000 yuan ($78,700) asproperty developers slash prices to stimulate sales.
"It took me at least four years to save the 500,000 yuanbut themoney evaporated within eight months!"
Li, 30, bought a two-bedroom apartment in the capital's Tongzhoudistrict in February at 19,800 yuan a square meterThe price nowis 13,400 yuan.
His case is not uniqueWith more property developers sufferingcash-flow problemsunder the government's tightening measures,they are making wider and deeper price cuts across China's majorcities.
According to SouFun Holdings Ltdowner of one of the country'sbiggest real estate websitesprices dropped in 58 of 100 samplecities in Octoberwith the month-to-month decline increasing from0.03 percent in September to 0.23 percent.
The number of cities experiencing falls also set a record for theyear last month.
It is an interesting dilemmaProperty developers finally reducedhome pricesas the government desiredbut they have felt abacklash from early homebuyersIn Beijing and Shanghaithehigher-than-expected price decline has triggered strong protestsfrom earlier buyerswith some agitated people storming salesoffices and asking for refunds.
Moreoverif home prices fall too far and too fastwill the dropundermine China's economic growth?
Property investment has accounted for nearly one-fourth of fixedasset investmentand land sales remain a key source for localgovernmentsrevenuemaking real estate a major driver forChina's economic growth.
Expect further drops
The central governmentwhich has shown its determination to stay the courseseemsconfident that it can squeeze air out of the real estate bubble while maintaining a healthygrowth rate.
Premier Wen Jiabao said in late October that the government would firmly maintain control overthe property market - methods have included restrictions on home purchases and bank loans -even as it seeks to fine-tune other economic policies.
"I will especially stress that there won't be the slightest wavering in China's property tighteningmeasuresOur target is for prices to return to a reasonable level," Wen said.
The increasingly cramped cash flow has led more property developersincluding such largeones as Vanke and Longforto cut prices by a bigger margin.
"The decline in home prices is just beginningAnd this price adjustment will cut deeper thanwas the case in 2008 to 2009," said Chen Lihead of China equity strategy at UBS Securities. "The fluctuations in the property marketin factmay pose the biggest challenge to China'seconomy next year."
According to Zhang Daweimarketing director of Centaline Group in Beijingprice cuts willspread from the suburbs into urban areas and from large apartments to small and medium-sized ones.
"Homebuyersconfidence has hit bottom," Zhang said.
Qi Taoa lawyer in Shanghaihad planned to buy an apartment before the end of the year forhis imminent weddingbut has changed his mind. "The price may drop further in the firstquarter of 2012 if the government continues those tightening measures," he said.
Enough potential buyers like Qi have decided to wait things out that sales in the third quarteratraditional high season for real estatewere unsatisfactory.
According to the third quarter report released jointly by Knight Frank and Holdways,international real estate brokerage companiesthe total area of property sold in 20 major citiesfell by 17.3 percent year on year, 1.6 percent quarter on quarter.
The so-called transacted areas of new homes in Beijing dropped 18.3 percent year on year,Shanghai dropped 21.8 percentGuangzhou 15.7 percent and Shenzhen 8.7 percentTenother cities showed decreases of more than 10 percentFor Chongqing and Hangzhou,declines exceeded 50 percent.
JP Morgan said in a recent research note that steeper declines may lie aheadand pricesnationally could fall 5 to 10 percent - as much as 20 percent in some major cities - over the next12 to 18 months.
"The correction has just startedbut the likelihood of a nationwide collapse is very smallasbursting the bubble is clearly not part of the policy objectives," the note said.
Thomas Lamhead of research at Knight Frank in Greater Chinasaid that since the growth ofhome prices has started to become controllablethe government is unlikely to launch furthernew tightening policiesalthough current policies are not expected to be relaxed in 2012.
"We expect property prices would only slightly adjust next yearwhile local governments couldfine-tune their policies based on the citiesindividual cases," Lam said.
Industry shuffle
Finance difficulties produce the No 1 headache for property developerswhether public orprivate companies.
Statistics from Zhejiang Hexin Flush Network Servicesdeveloper of stock analysis software,show that the average debt-to-asset ratio for 133 property developers listed on the Shanghaiand Shenzhen stock exchanges rose to 63 percent by the end of the third quarter.
The ratios for 80 of those companies were above the averageSeven were over 85 percent.
According to Stephen Ipinfrastructure and real estate industry lead partner for KPMG China,property developers have found refinancing increasingly difficultbut worse situations coulddevelop.
"Although the debt-equity ratio of some listed property companies have exceeded 100 percent,they still have alternatives to maintain operationssuch as issuing convertible bonds orpreferred shares to international institutional investorsselling project stakes and cutting pricesto stimulate sales," he said.
Some larger developerswith better cash floware working to sharpen their competitiveness tostand out in a fierce market.
Shenzhen-based China Merchants Properties Developmentone of the country's top four listedreal estate companieswill invest more in research and development to make its products moreenvironment-friendly.
"Though building green products will add to our cost by some 5 percentit will help us attractmore customers and improve our competitiveness when expanding into other regions," said HuJianxinthe company's deputy general manager.
Hong Kong-listed Beijing Capital Land aims to improve its commercial facilities when buildingresidential projectsPresident Tang Jun said the company plans to construct five large outletmalls within three years to make its residential developments more attractiveIt is alsopreparing to launch a call center to improve its customer relationship management.
Meanwhilesome property developers are facing real risks of bankruptcy in the coming months,and more distress-caused mergers and acquisitions can be expected in 2012, Ip said.
"A number of institutional real estate fundsmainly from the USSingapore and Japanareactively seeking opportunities in the marketcompeting alongside domestic buyers," Ip said. "Commercial real estatesuch as officeretail and mixed-use developments in good locations,instead of residential projectsare their primary target assetsconsidering the comparativelylower risks."
China Merchant Property's Hu held a similar viewpoint. "As long as the rigorous propertymeasures continueespecially the financing channels remaining tight for both propertydevelopers and homebuyersa large-scale industry reshuffle is expected in 2012.
"For property developers with a sound balance sheet and business structurehowevertheshuffle also provides a good chance to expand market share," Hu said.
In equity-exchange venues at BeijingShanghaiTianjin and Chongqingmore than 600property companies or projects have been sold this yearmore than double the number in2010, according to the China Securities Journal.
When is it too much?
What would happen to China's investment and economy if property prices dropped 30 percent?This is a question international investors ask often.
For UBS Securitiesthe answer is fairly simpleBoth fixed investment and the economy wouldgo into a hard landing.
"Property investment accounts for more than 20 percent of total fixed investment and weestimate that almost 30 percent of final products in the economy are absorbed by the propertysector," said Wang Taoa UBS Securities economist.
A collapse of property pricesproperly measuredwould likely be caused by a collapse in salesfor an extended period and accompanied by a collapse in property construction.
"Given the importance of the sector to the whole economya hard landing would be hard toavoid," Wang said. "Such a property-led hard landing scenario is quite likely in the next fewyearseven though we do not think the property market is about to collapse now."
Chinese officials hold a different viewpoint.
Liu Mingkangformer chairman of the country's banking regulatorreiterated on Friday thatChinese banks will be able to copeno matter what. "Even if property prices drop by 50percentthe banksprovision rate could still reach 100 percent - meaning the banksprincipalremains safe - though interest may suffer a loss," Liu said.
As of the end of Augustoutstanding property loans among Chinese commercial lenders stoodat 10.4 trillion yuan, 19.8 percent of the total of outstanding loansThis ratio is much lower thanthe average international figureusually around 50 percent for Europe and the USLiu said.
Howeversome industry analysts said such a calculation is just a static estimation.
"Considering that most of local governmentsbank loans are backed by land valueonce thehome price dropsthe land price also falls," UBSChen said. "At that timethe local governmentmay need other things to fill up the value gapindicating potential risks for bad loans from localdebts."
Chen Keyu contributed to this report.
(China Daily 11/16/2011 page1)

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